Por Mariano Leira
En los próximos cuatro meses, la mayoría de los argentinos estarán pendientes de quién será el nuevo presidente. Pero una parte de ellos, además, estará haciendo cuentas y pendiente de otro fenómeno crítico, apenas subterráneo, y en gran medida emergente de la crisis monetaria y de precios en curso.
Entre septiembre y diciembre unas 120.000 familias –la mitad antes de fines de este mes- tienen que renegociar los contratos de locación en su mayoría para vivienda, atrapados entre la inexorable ley de la oferta y la demanda y la terrenal pero, curiosamente más resistente al cambio, Ley 27.551, la denominada Ley de Alquileres.
La última versión, sancionada en los albores de la actual administración del Frente de Todos, en 2020, emergió en la fragua legislativa de Cambiemos durante 2018, a iniciativa del radical Daniel Lipovetszky. En esos tres años cambiaron las condiciones macroeconómicas, pero el texto quedó incólume: se modificaron las condiciones de los contratos de locación en procura de estabilizar el mercado en defensa de los inquilinos.
Esa reforma dio lugar popularmente al “teorema de Lipovetsky”, según el cual una ley puede generar el efecto inverso al que se buscaba. En efecto, las protecciones al más débil de la cadena, es decir al habitante carente de una propiedad, se volvieron en su contra.
En esencia, entre otros aspectos que hoy vuelven radicalmente a escena, se situaron la extensión de la duración de los contratos, del tradicional de dos años, a tres. Además, modificó los plazos de actualización de los valores pactados, eliminando fórmulas libremente convenidos por el plazo anual, en función de un índice publicado por el Banco Central, el Índice de Contratos de Locación (ICL), que contempla la evolución de los precios y los salarios.
Al cierre de esta edición de Newsweek Argentina, el Congreso debatía si terminaba de modificar esta excursión legislativa, sin certezas de que esos 120.000 contratos que el sector inmobiliario registra que deben resolverse hasta que asuma el próximo Gobierno, estalla de la mano de aumentos de alquileres del orden del 150%, dejando a tendales de asalariados sin techo o en condiciones peores que las que, como todo teorema, se quería demostrar cuando las leyes del mercado se adueñan de las decisiones.
RESERVA DE VALOR
El Banco Central realizó un vasto estudio académico, que buscaba desentrañar, acaso desmentir, un saber ancestral de los argentinos. Hace casi un siglo que los argentinos tienen solo dos credos económicos: el dólar y los inmuebles. Los números convalidan que solamente la inversión en ladrillos y en la divisa estadounidense se mantuvieron constantes respecto de otras variables, la inflación entre las más nocivas.
Pero el mercado inmobiliario atraviesa una crisis que no solo afecta la parte del mantenimiento del valor, sino que se convirtió en una crisis social, con la paradoja de altos niveles de vacancia en propiedades, retirada de oferta para el alquiler, precios exorbitantes para la renta. El sueño de la vivienda propia se transformó en imposible a la par de haberse transformado en imposible el sueño de la vivienda propia para las nuevas generaciones.
El Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF) también lo estudió y concluyó lo obvio.
En el foco del análisis, pone en relieve que la legislación vigente actualiza el valor de los alquileres en la inflación pasada. Pero los propietarios evalúan la rentabilidad de alquilar en el horizonte temporal de un año adelante, hasta la próxima actualización.
(Foto: NA)
“Si no existiera inflación ni suba del tipo de cambio, todos los valores nominales se mantendrían constantes en el tiempo. En cada uno de los años el propietario obtendría una suma de ingresos netos en dólares, que, relativizados con el valor en dólar del inmueble, le brindaría una renta determinada”, define IARAF.
Pero en la medida que existe inflación, “la única manera de mantener constante el valor real del alquiler es que el valor del alquiler se ajuste mensualmente en línea con la inflación. De lo contrario, hay una pérdida real a lo largo de los meses. Si el tipo de cambio se mueve igual que la inflación, la pérdida en dólares es equivalente”, graficó.
Entre agosto de 2022 y julio de 2023, los precios al consumidor aumentaron 113,4%. El precio del dólar oficial aumentó en lo que va de 2023 más de 30%, de acuerdo con los datos del Fondo Monetario Internacional, que pone en la cuenta el cambio de política económica encarado a mediados de año y las medidas adoptadas con posterioridad a las PASO.
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Sin embargo, el traslado a los precios de esta devaluación de la moneda, proyectan que a fines de este año la inflación de los últimos 12 meses habrá sido de 150%. Los ingresos de los asalariados no acompañaron esa marcha, por lo cual las renovaciones de alquileres en las condiciones actuales implicarían fuertes recortes en la capacidad adquisitiva de los locatarios.
Del lado de la oferta, tanto la inestabilidad legislativa como la macroeconómica originó un desvío en el negocio. A la vez que hubo una retirada de oferta de unidades, se popularizaron otros esquemas de contratación, precisamente más leoninos que lo que se buscaba en el origen de la ley cuatro años atrás.
RENTA PERDIDA
“Para quien tiene una casa o departamento, la realidad de la economía argentina hace que busque exprimir al máximo su rentabilidad. Quizás adquiriendo mayor riesgo, pero es ahí donde en este último tiempo más propietarios han comenzado a volcarse en alquileres temporarios porque claramente es más redituable que un alquiler a 24 o 36 meses. Por otro lado, lo que más se valora es la flexibilidad que permite alquilar, o poner en alquiler, un espacio de manera temporal”, explica Fernando Unzué, CEO y cofundador de Alohar, una plataforma digital de alquiler de alojamiento temporal que, a diferencia de la popularizada Airbnb, opera en pesos.
Foto: NA
Alohar ha crecido, precisamente, con esta situación de mercado. Unzué la describe así: “Para tomar dimensión del crecimiento de la modalidad, por ejemplo en 2021, primer año de la plataforma, registramos 1085 reservas. Mientras que en 2022 fue de 2177 reservas en todo el país. Es decir, un crecimiento del 100% en nuestro primer año y no sólo por alquileres con fines turísticos. Para fines del 2023, proyectamos triplicar este número y superar las 6000 reservas”.
Las distorsiones en el mercado y la pretendida protección al inquilino, sacaron del pozo, paradójicamente, a la renta inmobiliaria. Sin alcanzar los mejores valores históricos, de todas maneras la relación de renta/precio de la propiedad se ubica en las mejores ecuaciones en años. Es que se combinan precios deprimidos de venta de las propiedades, tal vez en un piso histórico, con el alto costo de los alquileres empujados por la falta de oferta.
De acuerdo con el portal inmobiliario Zonaprop, que registra los valores publicados en su plataforma, la relación alquiler/precio asciende y se ubica actualmente en 5,24% anual. “Es decir, se necesitan 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 26% por debajo de lo requerido un año atrás”, señalan. Claramente, cuanto menos años se requieran para recuperar la inversión, mayor la renta de la propiedad.
Para encontrar relaciones semejantes hay que viajar en el tiempo hacia atrás: primero hasta un pico en octubre de 2017 y aún antes, hasta mayo de 2013. Es decir, estamos viviendo un real agosto para el negocio de alquilar propiedades.
LA NUEVA LEY
La parálisis legislativa de la que adolece el país desde la derrota del oficialismo en las elecciones legislativas de 2021 se “llevaron puesta” varias propuestas de reforma de la ley de Alquileres.
La realidad de la carencia locativa fue empujando cada vez más al mercado a condiciones lindantes con la ilegalidad, aunque amparadas desde el discurso de las inmobiliarias en una supuesta contradicción entre la ley de Alquileres y las disposiciones de los contratos contenidas en el Código Civil.
Esto dio pie a la proliferación de contratos irregulares, temporales y crecientemente pautados en dólares, en muchos casos, con pagos cash por anticipado.
Transcurridas las elecciones primarias, la Cámara de Diputados se abocó finalmente al tratamiento de la modificación de la Ley de Alquileres. La explosiva situación social en ciernes, paralela a la devaluación y la inflación, empujaron una reforma parcial.
A duras penas, lograron modificarse en la Cámara baja dos aspectos cruciales de la normativa. Fue en una reñida votación, con 125 votos a favor y 112 en contra.
Por una parte, se retrotrajo la vigencia de los contratos de locación para vivienda a los dos años de duración, como antes de la reforma sancionada en 2020. Antes aún, los tres años eran solo para los alquileres comerciales, en procura de garantizar estabilidad al giro de negocios de las unidades económicas. La reforma de Lipovetzky procuraba extender esa estabilidad a la vivienda, un bien social con protección constitucional. Sin embargo, estaba el mercado.
Foto: NA/HCDN
La otra modificación sancionada ahora por los Diputados es la de la actualización de los contratos. Se liberó en la cláusula de forma tal de que puedan ser modificadas en una periodicidad no menor a los cuatro meses. Aun con la voluntad de reformarla, una parte de la oposición buscaba que esa renovación no bajara de seis meses. Finalmente la mayoría votó a favor de un abanico de opciones con piso no obligatorio cuatrimestral. El hipotético descalce con la inflación sería menor y obligaría a menores traslados a los precios del riesgo de precios y de devaluación.
Ahora se podrán aplicar el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden, reza el texto legal.
De acá a diciembre resta mucho trecho. La ruta del Congreso todavía no fue pavimentada. El proyecto de modificación de la ley debe atravesar numerosos obstáculos. El primero es la puesta en marcha del propio Senado, que en lo que va de 2023 no ha sesionado ni activó los órganos de funcionamiento.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), alerta que en la Capital Federal hay menos de mil departamentos en alquiler y que para destrabar el mercado es necesario, actualmente, destrabar la reforma de esos artículos votados en Diputados. “Los precios de los alquileres en estos años de vigencia aumentaron 630%”, sostiene Bennazar.
Foto: Facebook Alejandro Bennazar
“Hemos perdido muchísimos clientes por culpa de la ley actual. Casi nadie quiere alquilar con la norma actual. Por esa razón las inmobiliarias se han vaciado y proliferan contratos independientes entre particulares”, se queja Marta Liotto, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).
También Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios) opinó que, “si bien la modificación legislativa no brindará una recomposición inmediata en la oferta de inmuebles en alquiler permanente, esperemos que genere un interés de los propietarios para que nuevamente ingresen al mercado de locaciones residenciales permanentes».
OPORTUNIDADES
La emergencia disruptiva de los resultados de las PASO también reordenó las posibilidades de negocios en el sector y las posiciones relativas de los propietarios hacia el futuro.
Por ejemplo, en el precio de las viviendas. Sebastián Orlando, socio de Flamma, cree que luego de la devaluación del día después de las elecciones, “hay oportunidades de mercado: los precios siguen estando 35%, 40% abajo de lo que era la prepandemia, por poner un ejemplo y referencia. Más allá de quién gane en octubre, el mercado va a crecer en precio, no lo hará rápidamente pero se irá recuperando. Hay muy buenas propiedades a muy buen precio: esa oportunidad sigue estando”, afirmó Orlandi.
Foto: Télam
Ese dato modifica la ecuación de los alquileres. Es que la estabilidad –por el piso- de los precios en la Capital y la provincia de Buenos Aires provocará que vuelvan al mercado muchas propiedades que están en oferta en venta, que pasarían al alquiler.
“Eso también permitirá que salgan del mercado de venta muchas propiedades que pasarían a alquiler, ahí se movería ese espacio”, agregó el inmobiliario.
Gabriel Brodsky, CEO de Predial, cree que el triunfo de Javier Milei en las PASO y la escalada del dólar confirman las apuestas atávicas de los argentinos, es decir, que para mantener lo mejor es el dólar y los ladrillos. Más aún con seductores precios de las propiedades, que cotizan a la mitad, si se los compara con otros países de la región.
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“Sea quien sea, todos los candidatos son pro mercado y eso va a generar un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario”.
“Post elecciones nos podemos llegar a encontrar con una situación similar a la de 2001/2002 donde la gente se desesperaba por vender sus inmuebles y aquellos que compraron pudieron multiplicar hasta por cinco la inversión realizada”, ejemplificó Brodsky. La tipología más buscada, cree el CEO de Predial, son “las unidades chicas, ya sea para alquileres temporarios o reventa; y en unidades de 3 y 4 ambientes, donde la mayoría de las veces los propietarios reciben la ayuda de sus padres para ampliarse”.
OTRAS ALTERNATIVAS
Sin embargo, hay una parte del mercado que no acuerda con las modificaciones a Ley de Alquileres en danza. No es ya el oficialismo que mantiene una mirada con foco en la protección de los inquilinos, que suponen amenazados con la reducción del plazo de los contratos y las actualizaciones periódicas.
Por ejemplo, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, reconoce que “el 90% de los inquilinos y propietarios no quiere saber nada con esta ley. Cree que la ley no sólo es mala sino que es perjudicial para su economía, es perjudicial para lo que pretende hacer con el dinero que le va a entrar todos los meses”.
Sin embargo, el empresario se opone al achicamiento a los dos años. “No se está pensando en todos. Por un lado, nos encontramos con un mercado en que se premia al inquilino que paga (en tiempo y forma). El cambio a dos años puede ser un error porque una familia a los doce meses de estar alquilando tiene que estar pensado que en doce meses más se le termina el contrato, con todo el estrés que esto ocasiona”, opina.
Los alquileres sufrieron aumentos por encima del 100%. FOTO NA: DAMIAN DOPACIO
Por otra parte, “pasar de una actualización de un año a cuatro meses. Eso lo que desnuda, claramente, es que la inflación que tenemos en la Argentina no permite tener previsibilidad”, lo cual, como para gran parte del país, vinculado o no con la actividad inmobiliaria, por negocio o necesidad, está en condiciones de desmentir.
El terreno legislativo tiene ahora la chance de discutir, más temprano o más tarde, las condiciones de mercado y de resolución social de la crisis habitacional.
Tiene por delante también mirar a la oferta, es decir, a los intereses de los propietarios, un colectivo en donde abrevan inversores y empresas sofisticadas dedicadas a la renta inmobiliaria, pero también a un diversificado público, a amplios sectores medios que invirtieron y ahorraron en ladrillos, que completan ingresos o transforman en principales en el caso de jubilados. Para todos ellos deben legislar.
En poco tiempo más, si se confirman nuevos tiempos políticos, la preocupación social del debate podría quedar ausente, si triunfa en la discusión la opción de liberar todo a la oferta y demanda, sin otra regulación. Todo eso también se juega en el último cuatrimestre que apenas ha comenzado.
