Por Mauro Fulco
El departamento número 72 era humilde: un dos ambientes con acceso a un patio común en un inmueble que podía considerarse un conventillo como los de antaño. El padre dormía en el sofá algo raído que estaba alojado en un comedor que contaba apenas con una mesa y cuatro sillas. La hija, preadolescente, dormía en una habitación pequeña con vista a un pasillo algo oscuro. Periódicamente, el propietario del lugar -el Señor Barriga- pasaba a reclamarle los 14 meses adeudados de alquiler al inquilino, que se llamaba Don Ramón. Como dicen los jóvenes de ahora: es ficción, pero si querés no es ficción.
Los alquileres se convirtieron en un problema que tiende a crecer cada vez más, un generador de tensión entre propietarios e inquilinos, un verdadero drama en un tema cada vez más acuciante: el acceso a la vivienda. Una guerra en la que todos se sienten perdedores.
Antonella vive en Coghlan y vive en un 3 ambientes junto a su marido y su hijo de 10 años. Alquila el mismo departamento desde hace 16 años. Pagaba 50 mil pesos por mes hasta agosto de 2022, con una modalidad de ajuste anual. En esa renovación cambiaron las condiciones: le pidieron 180 mil pesos que terminaron cerrando en 150 mil con ajuste semestral de un 40%. Un panorama completamente distinto.
Nueva Ley de Alquileres: cuáles son los cambios aprobados en Diputados
Miguel tiene 58 años y cuatro propiedades en alquiler. En parte por herencia, en parte fruto de sus dos trabajos y doce horas diarias de trabajo desde hace cuatro décadas, el hombre pudo comprar esas propiedades. “La mayor dificultad es, como nos sucede a todos los propietarios, la actualización de los valores del alquiler –dice-. Tengo un dos ambientes que alquilé hace 14 meses en $55.000, que era razonable. En el mes 13 aumentó a $110.000, que es un valor inferior al de plaza y no acompañó los aumentos generales, alimentos, prepaga, remedios, etc. Ahora tengo que esperar al mes número 25 del contrato para actualizar. Aunque se vaya a más del doble, durante 12 meses no puedo tocar ese valor, y ningún inquilino ofrece ‘compensar’. Aprovechan que quedó barato y ponen el grito en el cielo cuando toca el aumento o la renovación”.
Y añade una experiencia elocuente: “A una familia inquilina que paga $78.000 se le quemó el anafe eléctrico de 4 hornallas. Es mi obligación repararlo o cambiarlo. Gasté $104.000. El sábado mandé a cambiar el umbral de la puerta balcón porque se pudrió con el agua: $17.000 el umbral, $25.000 me cobró el herrero y 4.000 de albañil para amurarlo. Luego iré yo a pintarlo para ahorrarme la mano de obra”.
En ellos, dos visiones individuales de un problema que aqueja a millones de personas en Argentina. Y de un conflicto en el que no se vislumbran ganadores.
LOS NÚMEROS
Según cifras estipuladas por Inquilinos Agrupados, hay 10 millones de personas que alquilan en Argentina. El 40% de la población de la Ciudad de Buenos Aires lo hace, lo que equivale a 1.200.000 personas. “No hay medición oficial de precios de los alquileres, mucho menos de cruce entre salarios y alquileres, pero relevamos que alrededor del 60 por ciento de un salario se destina al pago del alquiler”, afirman.
ACIJ (Asoc. Civil por la Igualdad y la Justicia) registró que el 63% de los inquilinos porteños se endeudaron para acceder a la vivienda. Según la entidad, en 2021 el 24% de los hogares destinaba más de la mitad de sus ingresos para pagar el alquiler; en 2022 esa proporción aumentó al 32%. Lo más grave: miden que hay un 30% menos de viviendas en el mercado de alquileres.
Enrique Abbiati, presidente de la Cámara de Propietarios, arroja más números. “Lo que menos le conviene al propietario es tener desalquilado el inmueble, porque la mayoría de los propietarios en Argentina -a diferencia de otros países en los que hay grandes corporaciones propietarias-. son pequeños dueños de uno o dos inmuebles para renta y en un grupo etario particular: más del 60% tiene más de 60 años. Es gente que invirtió los ahorros para acceder a una jubilación menor”. Y se explaya sobre las propiedades vacías: “En CABA había una oferta locativa promedio según la época del año de entre 15 y 20 mil viviendas. Esto fue disminuyendo a partir de 2020 y no se llegaba a las 1300 unidades. Al día de hoy, luego de la devaluación de agosto y la media sanción de la modificación de la ley en Diputados, los propietarios están esperando para alquilar o renovar o prorrogar los contratos vigentes. Fue agregarle nafta al fuego. La oferta no supera las 500 unidades”.
Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, agrega otro motivo a tener en cuenta ante la escasez de viviendas en alquiler. “Están aquellas personas que tienen una propiedad sola, por caso un jubilado, y que tienen que inscribirse como monotributistas. Eso generó que tal vez lo saquen del mercado de alquileres”. Oscar Puebla es arquitecto, bróker inmobiliario, y suma un análisis: “Lamentablemente, nuestros gobernantes se han encargado de enfrentar a inquilinos y propietarios haciéndoles creer que la culpa de la falta de viviendas es responsabilidad de un grupo de personas que tienen un departamento con el que pretenden apuntalar su devaluada jubilación. En realidad, hace años que no existe un plan de viviendas sociales o créditos a gran escala que permita mitigar la falta de viviendas para las nuevas generaciones. Ambas partes están en el mismo lodo… todo manoseado, como diría el tango”.
Abbiati agrega: “Todos pierden. Estamos en el período de rentabilidad más bajo de los últimos 40 años en materia de locaciones. El rendimiento de un inmueble anual en dólares no supera el 3%, cuando históricamente era del 6%. En Montevideo un inmueble rinde entre el 5% y el 6% y en Asunción, donde hay varios desarrolladores argentinos construyendo para invertir, está rindiendo entre 6% y 7%. Y en ambos casos con menor carga tributaria que en Argentina. La gente malvende los inmuebles para invertir en Uruguay, Paraguay y Miami”.
Gervasio Muñoz, presidente de la Federación Inquilinos Nacional y referente de Inquilinos Agrupados, tiene una mirada distinta. “La tensión no es entre propietarios e inquilinos, es entre inquilinos y rentistas, o sea, aquellos que viven de renta, que creen que con una vivienda en alquiler tienen que vivir panza arriba”. Y especifica: “No hay posibilidad de entendimiento entre dos sectores con intereses completamente contrapuestos. Uno tiene la necesidad de tener una vivienda, de poder pagarla y llegar con el salario a fin de mes, y otro, lo único que necesita y quiere es vivir de rentas”.
LA LEY
La actual Ley de Alquileres está vigente desde el 1° de julio de 2020. La norma cambió la modalidad de actualización de los alquileres, fijó reglas para el pago de expensas y amplió la duración de los contratos. Sin embargo, la Cámara de Diputados dio media sanción a un proyecto que busca modificar varios puntos centrales: el índice de actualización de los contratos, que se acuerda entre partes basado en distintos índices económicos; se cambian los plazos de rescisión de contratos; se reduce el plazo de los mismos de tres a dos años. Y, sobre todo, no especifica qué hacer en los casos cada vez más frecuentes en que el precio de los alquileres se fije en dólares.
El bizarro video de Santoro contra los alquileres dolarizados
La ley es un parteaguas. “Si hay algo que el mercado inmobiliario entiende es que la Ley de Alquileres se tiene que terminar porque quiere acabar con la intervención del Estado en un negocio en el que -desde Videla y Martínez de Hoz- había total ausencia estatal. Por eso las organizaciones la vamos a seguir defendiendo y no sólo eso, sino que además vamos a seguir peleando para profundizar la regulación que tanto hace falta en la Argentina”, asegura Gervasio Muñoz.
Una visión diametralmente opuesta pero igual de tajante tiene Abbiati, de la Cámara de Propietarios: “La ley es pésima. El principal problema es la indexación anual, o la aplicación de un Indice de Ajuste Anual, elaborado por el BCRA. Esto está totalmente alejado de la realidad económica ya que, con una inflación prevista de alrededor del 160% anual no puede pretenderse que el locador tenga que soportar una alquiler fijo por un año cuando lo normal sería ajustarlo tal como sucede en la locación comercial cada 4 meses”.
Foto: NA/HCDN
Botana, de la Unión de Inquilinos, y Puebla, el bróker inmobiliario, también aportan lo suyo. El primero dice: “Fue una ley pensada para otro momento del país, con una inflación más controlada del 34 o 35% y no las cifras que tenemos hoy. Si fuera un solo aumento anual, el inquilino pagaría el 120%. Eso realmente lo complicó”. El segundo agrega: “Mal que me pese decirlo, en tanto y en cuanto no baje la inflación (que es el verdadero cáncer de este problema) no vamos a encontrar ninguna solución cercana».
Más allá de la ley y su tratamiento o sanción, hay un problema en Argentina: el casi nulo acceso a la vivienda propia, que es el principal nudo de un conflicto en el que todos se sienten perdedores.
