El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023, ha tenido un efecto transformador en el sector inmobiliario, especialmente en el mercado de alquileres de vivienda. De acuerdo con un informe reciente del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario, este cambio normativo impulsó un aumento del 196.74% en la oferta de inmuebles en locación durante el último año, consolidando una mejora notable en la accesibilidad del mercado.
Incremento de la oferta en CABA
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), el informe destaca un incremento mensual del 2.41% en diciembre de 2024, consolidando una oferta estable y ajustada a la demanda actual. Los departamentos representan el 95.96% del total de inmuebles ofrecidos, con los barrios de Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Barrio Norte concentrando el 58.96% de las publicaciones. Entre ellos, Palermo lidera con 3.805 unidades, equivalentes al 22.62% del total.
Caída de los precios reales
Uno de los efectos más significativos del DNU 70/2023 ha sido la reducción del valor locativo de las viviendas en términos reales. Durante el período de enero a noviembre de 2024, los precios de alquiler promedio cayeron un 36.8% respecto a la inflación acumulada. Además, ya se observan disminuciones nominales en ciertos contratos y un aumento en la aceptación de contraofertas realizadas por los inquilinos, lo que refleja una mayor flexibilidad en las negociaciones.
Condiciones contractuales preferidas
El informe también resalta un cambio en las preferencias contractuales. Tanto inquilinos como propietarios están optando mayoritariamente por contratos en pesos a 24 meses, con ajustes cuatrimestrales vinculados al índice de precios al consumidor (IPC) del INDEC o al índice para contratos de locación (ICL) del Banco Central.
Rentabilidad en recuperación
La rentabilidad anual bruta promedio del alquiler para vivienda alcanzó el 6.35% en contratos iniciados a principios de 2024, según datos del informe. Este repunte se debe, en parte, a la baja del tipo de cambio, consolidando la inversión inmobiliaria como un refugio de valor confiable. No obstante, la participación de la oferta de alquiler de vivienda representa solo el 13.56% del mercado total, lo que sugiere que hay espacio para seguir creciendo.
Compra-venta: más escrituras y mejor poder adquisitivo
El mercado de compra-venta también mostró una importante reactivación. En noviembre de 2024 se registraron 5,755 escrituras, un 41.47% más que en el mismo mes del año anterior. Esta tendencia se vio impulsada por un incremento del 107.07% en el salario RIPTE medido en dólares MEP durante el último año, a pesar de que la inflación acumulada superó el 166% en el mismo período.
El informe también destaca que, en promedio, se requieren 1.88 salarios para adquirir un metro cuadrado en barrios promedio. Aunque esta cifra representa una mejora respecto a meses anteriores, el acceso a la vivienda sigue dependiendo en gran medida de ayudas familiares y del mercado locativo.
Contrastes en construcción
En noviembre de 2024, se otorgaron 74 permisos para obra nueva, un aumento del 1.37% respecto al mes previo. Sin embargo, la superficie registrada para estas obras disminuyó un 20.20%, lo que indica un posible estancamiento en la inversión en proyectos más grandes. Palermo lidera tanto en cantidad de permisos (10) como en superficie registrada (26,933 m²), consolidándose como el barrio más dinámico en términos de construcción.
Perspectivas del mercado
Según el informe, el DNU 70/2023 no solo logró revertir la escasez de oferta en el mercado de alquileres, sino que también facilitó una mayor accesibilidad al permitir negociaciones más flexibles y precios más competitivos. No obstante, persisten desafíos, especialmente en la construcción y en el equilibrio entre oferta y demanda en el mercado de compra-venta.
El Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario concluye que, pese a las mejoras visibles, el sector enfrenta un escenario de ajustes constantes. La continuidad de políticas que fomenten la estabilidad económica y la inversión será clave para sostener esta recuperación y garantizar un mercado más equilibrado. Sin embargo, la compra de una primera vivienda sigue siendo un desafío para muchas familias, ya que, a pesar de la reactivación del crédito hipotecario, no todas cumplen con los requisitos necesarios para acceder a estos financiamientos.
