Por Giulia Carbonaro, de Newsweek
La caída de los ingresos por listado de Airbnb, el popular servicio que permite a los propietarios alquilar sus espacios a los viajeros, podría desencadenar un desplome del mercado inmobiliario «a la par de la crisis subprime de 2008» en algunas ciudades, según un experto en bienes raíces, aunque otros cuestionaron esos los datos.
Los ingresos por cotización de la empresa con sede en San Francisco se han reducido en casi un 50% en ciudades como Phoenix, Arizona y Austin, Texas. Esto, según datos recientes de AllTheRooms, que comparan los ingresos de Airbnb por listado en mayo de 2022 y mayo de 2023, pese a que otras fuentes ponen en duda estos números.
El economista Jamie Lane, vicepresidente sénior de AirDNA, una empresa que realiza un seguimiento del rendimiento y monitorea las tendencias en los alquileres a corto plazo, argumentó que los datos de AllTheRooms son inexactos y que, si bien los ingresos por listado han disminuido para Airbnb en 2023, no han disminuido en un 40%, sino algo más de un 3%.
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En un comunicado a Newsweek, Airbnb dijo: «Los datos no son consistentes con nuestros propios datos. Como dijimos durante nuestras ganancias del primer trimestre, más huéspedes que nunca viajan con Airbnb, con noches y experiencias reservadas creciendo un 19% en el primer trimestre de 2023, en comparación con un año atrás».
Por otro lado, Nick Gerli, director general de Reventure Consulting, una empresa que ofrece asesoramiento a compradores de vivienda e inversores inmobiliarios, cree que, según los datos de AllTheRooms, «el colapso de Airbnb es real».
«Los ingresos han bajado casi un 50% en ciudades como Phoenix y Austin», tuiteó Gerli el martes mientras compartía los datos sobre los ingresos por cotización. Agregó que el colapso de los ingresos por listado de Airbnb podría obligar a los compradores de viviendas, que habían puesto sus casas en su mercado, a vender sus propiedades y desencadenar una crisis inmobiliaria en algunas ciudades, comparable a la de 2008.
«Cuidado con una ola de ventas forzadas por parte de los propietarios de Airbnb a finales de este año en las áreas más afectadas por el colapso de los ingresos», tuiteó Gerli.
The Airbnb collapse is real.
Revenues are down nearly 50% in cities like Phoenix and Austin.
Watch out for a wave of forced selling from Airbnb owners later this year in the areas hit hardest by the revenue collapse. pic.twitter.com/xjGkj7bFC5
— Nick Gerli (@nickgerli1) June 27, 2023
Otras ciudades, según AllTheRooms, que han experimentado caídas significativas este año en comparación con 2022 son Sevierville, Tennessee, donde los ingresos han caído un 47,6%; San Antonio, Texas, con una disminución de ingresos del 43,8%; Nashville, Tennessee, con una caída del 39%; Denver, Colorado, con una caída del 38,6%; Nueva Orleans, Luisiana, con una caída del 37%; y Seattle, Washington, con una caída del 35,2%. Todos los datos se calcularon como un ingreso promedio de tres meses por listado para mayo de 2023, en comparación con mayo de 2022.
Gerli tuiteó el martes que el problema también era «aterrador» para el mercado inmobiliario de EEUU, debido a «la cantidad de Airbnbs que hay», en comparación con las casas listadas para la venta.
«Los datos de AllTheRooms muestran 1 millón de alquileres de Airbnb/VRBO» en los EEUU», escribió Gerli. «En comparación, hay solo 570.000 casas en venta. Eso crearía una enorme caída en el precio de la vivienda si los propietarios de Airbnb en apuros deciden vender».
En el caso de Phoenix, escribió Gerli, la cantidad de alquileres a corto plazo, estimada en 18.000, es «más del doble de la cantidad de listados a la venta», estimada en 8.000. «Mezcle la enorme oferta de Airbnb con una reducción de los ingresos del 50% y obtendrá un cóctel para la venta forzada masiva», tuiteó.
A viral tweet about STR data! Lets get some facts straight… There is not a collapse in RevPAL happening. Is it down in 2023? YES. Is it down 40%? NO.
I've pulled the numbers from @airdna 's dataset mirroring the analysis done by @nickgerli1 . What do we find? The average… https://t.co/DzDc3OjtJ1 pic.twitter.com/FrYt0pMzcl
— Jamie Lane (@Jamie_Lane) June 28, 2023
En Sevierville, la ciudad del este de Tennessee que encabezó la lista de caídas de ingresos de Airbnb, los listados de Airbnb son 10 veces más que la cantidad de casas listadas para la venta. «¡Vaya!», comentó Gerli.
Todas las áreas donde las pérdidas de ingresos de Airbnb por anuncio han alcanzado niveles cercanos al 50% (el este de Tennessee, el centro de Texas, el noroeste del Pacífico y la región montañosa) es probable que los propietarios de Airbnb menos experimentados se vean obligados a vender.
«Creo que los propietarios de Airbnb ‘novatos’ que compraron en los últimos 1 o 2 años con una hipoteca están en problemas», escribió Gerli. «Entraron a un precio alto. Y tienen un pago mensual alto. Y poco margen de error. Podrían ser algunos de los primeros en venderse más adelante en 2023 cuando termine la temporada».
Por otro lado, los propietarios de Airbnb más experimentados podrían ser más reacios a vender, a pesar de la pérdida de ganancias, tuiteó Gerli, habiendo comprado su propiedad a una tasa hipotecaria más barata y con menos presión financiera.
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Para Gerli, era de esperar una caída de los ingresos por listados de Airbnb, ya que una desaceleración de la demanda de viajes posterior a la pandemia siguió a un aumento masivo en la oferta de Airbnb.
“La pandemia ha terminado. Menos personas están trabajando desde casa o de vacaciones en estados como Montana, Texas y Tennessee”, escribió. «Así que la demanda está muy baja. Justo cuando la oferta de Airbnb subió mucho. Así que tienes un colapso».
Pero, en última instancia, una caída de Airbnb «ayudaría a reequilibrar el mercado inmobiliario y brindaría nuevas oportunidades a un nuevo lote de compradores e inversores en 2023 y 2024», escribió Gerli en un artículo publicado en el sitio web de Reventure.
Las ventas de Airbnb aumentarían la cantidad de viviendas en venta o alquiler, haciendo bajar los precios y los alquileres y permitiendo que los aspirantes a compradores de viviendas que habían sido expulsados del mercado vuelvan a ingresar. Una caída en el inventario eventualmente también estabilizaría a Airbnb y crearía «nuevas oportunidades para los aspirantes a inversionistas de Airbnb», predijo Gerli.
Lane estuvo de acuerdo en que los ingresos por listado de Airbnb probablemente seguirán disminuyendo este año, aunque su pronóstico no es tan catastrófico como el de Gerli.
«Esperamos disminuciones modestas durante el resto del año, alrededor del 1% para RePAR [Ingresos por habitación disponible] y luego ningún crecimiento en 2024. Las ocupaciones disminuyeron ligeramente compensando un pequeño aumento en las tarifas diarias promedio [también conocidas como ADR], «, le dijo a Newsweek.
Pero el economista agregó que, «con un aumento del 14% en la cantidad de listados en 2023 y una reducción de los ingresos por listados disponibles de solo un 1,1%», según las expectativas de AirDNA, «todavía vemos ingresos generales obtenidos por los anfitriones de alquiler a corto plazo y los administradores de propiedades aumentando en un 13% en los EEUU en 2023».
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Según AirDNA, este es el escenario más probable, mientras que AllTheRooms y Gerli de alguna manera se equivocaron en sus predicciones. «Los datos de AllTheRooms solo incluyen listados de Airbnb, sin embargo, AirDNA cubre propiedades listadas en Airbnb y/o Vrbo (grupo Expedia), y deduplicamos esos listados que están en ambos sitios para dar el tamaño real de la industria», dijo un portavoz de la dijo la compañía a Newsweek. «Al rastrear los movimientos del calendario y aprovechar los modelos de aprendizaje automático, podemos informar sobre el rendimiento agregado de cada lista, independientemente de la fuente de la reserva».
Estudios independientes han encontrado que AirDNA tiene más del 96 por ciento de precisión en todos los mercados. Según la empresa, un problema con el tuit de Gerli es que «refleja áreas metropolitanas y no ciudades».
«Los datos que usamos para la comparación reflejan las mismas definiciones de metro que usó Nick Gerli. No podemos comentar sobre los datos o el análisis, ya que AllTheRooms no los publicó. Es posible que haya algo incorrecto o engañoso en el análisis de los datos. por Nick Gerli ya que no es replicable desde nuestro conjunto de datos».
Newsweek se ha puesto en contacto con Gerli para obtener comentarios por correo electrónico.
Publicado en cooperación con Newsweek
