Por: Humberto L. Foresti (Director de HF Proyectos & Inversiones).
Se dice que cuando uno llega a una situación límite, es más propenso a cruzar barreras impensadas. El confinamiento, causado por la pandemia del COVID-19, aceleró procesos y entre ellos, empujó a mucha gente a cambiar radicalmente su forma de vida.
En este sentido, quienes siempre estuvieron en la disyuntiva de dejar la ciudad para “aislarse” en el conurbano, acaban de acelerar el proceso de decisión. Esos ahorros que estaban bajo el colchón, ya están camino a materializarse en algún sueño o ideal, alguna vez pensado, como vivir en el verde.
El confinamiento, por un lado, a las empresas les demostró que el teletrabajo es eficiente. Esto permitió que para quien evaluaba irse a vivir a la provincia de Buenos Aires, hoy el escollo del viaje diario entre semana a la ciudad, va a poder acortarse. Por otro lado, hizo que muchas familias tomaran noción que el espacio es algo determinante en términos de calidad de vida.
El confinamiento empujó a mucha gente a cambiar radicalmente su forma de vida.
Hoy puedo decir que estamos transitando la “tercera gran oleada al verde”. Rercordemos que las dos primeras oleadas se dieron en los años 90, cuando se ensanchó la panamericana que conecta con los ramales Pilar y Escobar, y en el año 2001, con la salida de la convertibilidad, donde el costo de la construcción en dólares se desplomaba, entre otras variables que también aceleraron los procesos.
Dada la actual brecha existente entre el dólar oficial y el dólar paralelo (80%), el costo de la construcción en dólares cayó más de un 50% en relación al mismo costo del año 2017.
En esa línea, el siguiente ejemplo da una idea de las ventajas económicas de la inversión: si tomamos como ejemplo un departamento de 150 metros cuadrados en un edificio con ammenities de la zona de Palermo, podríamos decir que el precio pre pandemia era de unos 750.000 dólares (5 mil dólares por metro cuadrado). Suponiendo hoy que se le quisiera dar cierta agilidad a la venta e incentivar a la demanda con algún descuento atractivo, como del 30%, debería venderse en unos 525.000 dólares (3.500 por metro cuadrado).
El costo de la construcción en dólares cayó más de un 50% en relación a 2017.
Ahora bien, si nos vamos a la zona norte, Pilar para ser más precisos, para comprar un lote de mil metros cuadrados en un barrio cerrado de categoría, pagaríamos unos 200.000 dólares (Las Liebres) y construimos una casa de 300 metros cuadrados con pileta y parquización por unos 180.000 dólares (600 dólares por metro cuadrado de construcción). La ecuación nos da unos da que un lote y una casa nos costarían en total 380.000 dólares.
Tenemos una diferencia de valor de unos 145.000 dólares, dejando en el camino unos 40.000 entre gastos de compra-venta (honorarios inmobiliarios, escribano, impuestos, entre otros).
En el mismo sentido, si nos movemos al corredor Escobar, hoy tenemos a Puertos del Lago con valores que van desde los 80 a los 200 dólares por metro cuadrado de lote, dependiendo mucho en el barrio en que se encuentre (si es con costa de lago, interno o perimetral, y su orientación).
Otro punto a tener en cuenta, una casa de las mismas características construida en 2017, cuyo precio pre pandemia era de unos U$S 560.000, hoy tampoco está sufriendo descuentos más allá que el costo de reposición (construir hoy) nos marque un descuento del 32% sobre el precio mencionado. En resumen, aun así habiendo aceptado un descuento importante en la venta del departamento, estamos haciendo una muy buena inversión inmobiliaria, potencialmente recuperando el descuento que se aceptó para agilizar la venta del departamento y con un mercado suburbano muy pujante.
En Puertos del Lago (Escobar) la venta de lotes se incrementó un 80% en relación a 2019.
Esto nos demuestra por qué hoy la reactivación de la venta de terrenos está siendo histórica. EIDICO, uno de los mayores desarrolladores de barrios cerrados, anunció que en julio de este año tuvieron su pico histórico de ventas sumando todos los desarrollos que manejan a nivel país. Arquitectos consultados, no dan abasto y el alquiler de propiedades en barrios cerrados ha llegado a valores impensados, frente a una oferta casi inexistente. La misma suerte le corre a Consultatio (Eduardo Costantini) para sus desarrollos Nordelta (Tigre) y Puertos del Lago (Escobar), donde la venta de lotes se incrementó un 80% en relación al mismo mes del año 2019).
He llegado a oír que por una casa en el barrio cerrado “Santa Bárbara”, Bancalari, Tigre, con costa de laguna, han ofrecido hasta 10.000 dólares mensuales de alquiler, el cual dentro de un contexto “normal” debería ser la mitad. No solo estos valores se dan por el confinamiento, sino porque ya estamos cercanos a las vacaciones de verano, no está claro si se podrá viajar al exterior y hay mucha incertidumbre en cuanto a los destinos locales.
En sí, hay un fervor que -de momento- conviene tomar con pinzas. La lectura es más bien relacionada a un momento, pero cuando las aguas vuelvan a aquietarse veremos qué queda de todo esto. Mientras tanto, bienvenido sea, considerando que venimos de dos años muy duros para el sector inmobiliario, bruscas devaluaciones del peso frente al dólar, elecciones intermedias (PASO) y presidenciales, y una concurrente incertidumbre que paralizó al mercado.
