Por Ariel Arrocha (*)
En Estados Unidos el término «Multifamily» hace referencia a una categoría específica de propiedades inmobiliarias; para nosotros, “viviendas multifamiliares” que consisten en complejos de apartamentos donde todos los residentes son inquilinos y la gestión de la propiedad es llevada a cabo por un único propietario.
Estos desarrollos pueden variar en tamaño, desde 5 unidades hasta cientos, siempre dentro de un mismo complejo, título o escritura. Esta característica los hace ideales para quienes desean invertir ahorros, teniendo un flujo de dinero, mensual y constante con resguardo en ladrillos.
Es importante tener en cuenta que desde el punto de vista del mercado inmobiliario los Multifamily se consideran propiedades comerciales, ya que las propiedades residenciales incluyen aquellas con 1 a 4 unidades, como casas adosadas, dúplex o pequeños edificios de apartamentos. Esta distinción es relevante porque las tasaciones y estrategias de inversión pueden variar según el tipo de propiedad.
En el contexto de los Multifamily en Estados Unidos, se estima que existen alrededor de 19 millones de unidades de apartamentos dentro de estos complejos, lo que representa una parte significativa del sector residencial del país. Esta cifra refleja la alta demanda de viviendas de alquiler debido a diversos factores, como la movilidad laboral, la falta de poder adquisitivo para comprar una vivienda propia y las preferencias de estilo de vida de muchos estadounidenses.
Ariel Arrocha
El modelo de negocio asociado con los Multifamily implica la adquisición de estos inmuebles con el objetivo de agregar valor a la propiedad. Esto se logra a través de diversas estrategias, como la renovación y actualización de las unidades de apartamentos más antiguas dentro de los complejos. Estas mejoras pueden incluir la modernización de cocinas, baños, sistemas de iluminación, pisos y pintura, así como la incorporación de comodidades y servicios adicionales para los residentes.
Al realizar estas mejoras, los propietarios buscan no sólo mejorar la experiencia de los inquilinos, sino también aumentar el valor de alquiler de las unidades. Este enfoque en la mejora continua y la atención a las necesidades de los residentes es fundamental para mantener una alta tasa de ocupación y generar ingresos consistentes a lo largo del tiempo.
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En términos financieros, los Multifamily se evalúan y se valoran de manera diferente a las propiedades residenciales unifamiliares. Mientras que en una vivienda unifamiliar el valor puede estar más ligado a factores como la ubicación, el tamaño del terreno y las características específicas de la casa, en los Multifamily la valoración se realiza en función del ingreso neto que genera la propiedad -a través de los alquileres-. Esto los convierte en activos comerciales, donde la rentabilidad y la valoración están directamente relacionadas con la capacidad de generar ingresos.
Un aspecto clave del mercado de Multifamily es la estrategia de inversión a largo plazo. Los inversores suelen adquirir estos inmuebles con un horizonte de inversión de entre 3 a 5 años mínimo.
Durante este período, se implementan mejoras, se optimiza la gestión de la propiedad y se busca aumentar la rentabilidad de las unidades de apartamentos. Al final del período de inversión, los inversores pueden optar por refinanciar la propiedad para liberar capital por medio de un crédito comercial hipotecario o venderla en el mercado, aprovechando la apreciación del bien acumulada y los ingresos generados por los alquileres.
Es importante destacar que el éxito en el mercado de Multifamily depende en gran medida de la ubicación de la propiedad y de la capacidad de gestión eficiente por parte del propietario o la empresa administradora. Factores como la demanda de alquileres en la zona, las tendencias demográficas, la calidad de vida local y la competencia en el mercado de alquileres son elementos clave a considerar al evaluar una inversión en Multifamily.
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En cuanto a la rentabilidad para los inversores, los Multifamily ofrecen una combinación de ingresos por alquileres y potencial valorización de la propiedad a lo largo del tiempo. Los rendimientos pueden variar según la ubicación, el tamaño del complejo, la calidad de las mejoras realizadas. En general, en los proyectos que promovemos, se espera que los inversores obtengan rendimientos anuales entre el 6% y el 7%, distribuidos de manera trimestral, además de la posible valorización del capital invertido al momento de la venta o refinanciación de la propiedad.
En resumen, los Multifamily representan una parte significativa y dinámica del mercado inmobiliario en Estados Unidos. Su modelo de negocio basado en la adquisición, la mejora y la gestión eficiente de propiedades de alquiler ofrece oportunidades atractivas para inversores interesados en generar ingresos consistentes que oscilan entre el 6% y 9% anual y potencialmente incrementar el valor de su inversión a lo largo del tiempo, usualmente con mejoras de entre un 3% y un 5% adicional al año.
Esto nos ubica en el segmento de inversiones conservadoras que al final del ciclo con la venta del activo, arrojaran un resultado de entre un 12% a 16% anualizado. Ahora bien, es muy importante realizar un análisis exhaustivo del mercado, de cada propiedad específica y fundamentalmente de la capacidad operativa del administrador del negocio, antes de tomar decisiones de inversión en este sector.
(*) Director de “Latam en USA”
