La Cámara de Diputados sigue sin encontrar consensos para avanzar en una nueva Ley de Alquileres que solucione la crisis inmobiliaria que afecta tanto a los consumidores como a los propietarios.
Este miércoles, la oposición logró dar dictamen mayoritario a un proyecto unificado en la Comisión de Legislación General, que se suma al que ya había conseguido por su parte el Frente de Todos. Con esto, quedó a un paso de llevar al recinto la iniciativa para dejar en manos de las partes los términos concretos para la actualización de los precios: los plazos de revisión pueden ir de los tes a los doce meses, mientras que el índice para esos aumentos se puede construir de diferentes formas, a partir de referencias como la inflación o los incrementos salariales.
El nuevo dictamen generó diversas voces a favor o en contra. Quienes la critican, sostienen que es claramente ventajoso para los propietarios, a quienes consideran el eslabón más fuerte de la cadena; pero quienes la avalan explican que hoy “casi no hay oferta”, al tiempo que los precios iniciales se establecen muy por encima del valor real, para sortear la inflación, que hoy supera el 60% anual.
En diálogo con Newsweek Argentina, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), ofreció un panorama: “Nosotros tenemos una foto de hace cuatro o cinco años, en la que una propiedad tardaba 15, 20 o 30 días en alquilarse, mientras que hoy, salvo las de muy altos valores, en el día o como mucho a los dos días están alquiladas. Y, además, hay una lista de espera aguardando que eso no se concrete”.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)
Esto, explicó, se debe a una falta de oferta en paralelo a un aumento de la demanda. Y esa brecha genera un enorme desequilibrio que desencadena en el insólito escenario en el que el propietario pierde cada vez más rentabilidad, mientras que el inquilino no puede hacer frente a los costos y a las actualizaciones. “Para el que cobra es poco y para el paga es mucho”, señala.
Pero, ¿por qué no aumenta la oferta? Bennazar lo explicó desde la perspectiva del sector: “La rentabilidad es de las más bajas que hemos conocido, haciendo una inversión muy fuerte. El propietario no tiene solamente el problema de la incógnita de la rentabilidad nada más; ve que no hay reglas claras y que al año y pico de haber aprobado una ley se la intenta volver a cambiar. Hoy casi no hay propiedades en alquiler; los valores de un ambiente valen de $40.000 a $50.000; los de dos, de $50.000 a $60.000; los de tres, de $70.000 para arriba; la perspectiva es que cada vez haya menos oferta; los desarrolladores no tienen ventas a futuro, porque muchos de sus compradores participaban del mercado de la locación habitacional. Entonces, no es un sólo problema el que hay para aumentar la oferta”.
HUBO DEBATE. ¿HABRÁ ACUERDO?
¿Cuál es el núcleo actual del debate? Es decir, ¿por qué hay dictámenes tan distintos? El proyecto oficialista se basa en la idea de que la actual ley es buena y puede funcionar, pero se implementó en un contexto de pandemia y muy alta inflación; la oposición, en acuerdo con el sector empresarial, cree que fue un fracaso, y modifica diversas cuestiones.
Cauteloso, Bennazar describió este escenario, pero sostuvo que el mercado podría estabilizarse (no solucionarse) si al menos se introdujeran dos cambios. ¿Cuáles son?
“Todos, de común acuerdo, pensamos que hay que incrementar la oferta. Para eso se convocaron más de 150 instituciones, las cuales fueron escuchadas. Y creo que la gran mayoría, incluyendo a los propietarios y a gran parte de los inquilinos, coincidimos en que había que modificar al menos dos cosas: el tiempo del contrato y la forma de actualizarlo. También hay un grupo más duro que intenta que no se reforme nada de la ley porque, a su entender, la ley puede llegar a funcionar, salvando la situación de la inflación”, señaló.
Mientras se sigue debatiendo en comisiones, se mantienen las dudas en el mercado. “Lamentablemente continúa el retiro de propiedades del mercado locativo habitacional, y que los que quedan mantengan la incertidumbre. Porque están los que tienen que renovar un contrato y los que tienen que hacer nuevas contrataciones.
En ese sentido, contó que quienes tienen que hacer nuevos contratos les preguntan “si continúa o no la ley actual”. “Les respondemos que obviamente sí. Pero nosotros aconsejamos que ambas partes se pongan de acuerdo en que, en caso de cambiar la ley, den de baja el contrato y hagan uno nuevo. Y les sugerimos que pongan las propiedades en alquiler, porque lo único que estamos logrando es elevar el precio de los alquileres por la poca oferta que va quedando y la permanente demanda, sumada a la incorporación de nuevos inquilinos por el aumento poblacional”, aseveró.
Respecto a quienes deben renovar, agregó: “Les recomendamos que por lo menos se pongan de acuerdo en una extensión, para dar una solución a la incógnita tanto del propietario como del inquilino. La mayor parte de los inquilinos que hemos entrevistado desde los profesionales inmobiliarios se sorprende por el índice tan que se aplica anualmente. Se aplica una sola vez, pero produce una incomodidad en la economía familiar”.
SOLUCIONES CONJUNTAS
Para Bennazar, “se trata de corregir entre todas las partes, e incluyo al mercado inmobiliario”. En dirigente celebró en ese sentido que se hayan escuchado tantas voces, pero sostiene que es importante que sigan siendo escuchadas para no repetir los errores cometidos con la norma vigente.
“Nadie contempló que una ley que funcionaba podría ser cambiada. En aquel entonces no fuimos convocados, pero tampoco era entendible cómo se iba a modificar algo que funcionaba. Por eso, creo que hoy corregir nos compete a todos, no a sólo un sector”, enfatizó.
Además de los dos puntos propuestos para modificación (plazo del contrato y período de actualización), el directivo propone rever la manera en la que se estiman los aumentos: “La inflación no es algo nuevo. Viene de hace rato. A nuestro entender, si no quieren que impacte la inflación, deberían buscar otro índice alternativo, que es el coeficiente valor-salario, sin la inflación aparejada. Entonces, ya no dependés de la inflación, sino del salario. Con eso estarían conformes hasta los inquilinos”.
Estos puntos solicitados por parte de la oferta se encuentran incluidos en el proyecto de la oposición. El problema de que avance sin acuerdos del oficialismo es el mismo que se suscita respecto al proyecto de Boleta Única: el paso siguiente es el Senado, bajo control del Frente de Todos, donde existe alto riesgo de estancamiento si no llega con consenso.
Bennazar evitó referirse puntualmente al proyecto oficialista, aunque destacó algo que sí considera positivo: una serie de incentivos a la oferta, que se incluyen en el documento. “Los incentivos son buenos, porque por lo menos tratan de incentivar al mercado, y eso es recontra positivo. Están hablando de Ganancias, Ingresos Brutos, a lo que podríamos sumarles los sanitarios, alumbrado, renta y un montón más. También en la ley de blanqueo deberían haber incorporado la unidad usada, para aquellos que deberían haberse incorporado al mercado locativo habitacional, por lo menos por términos de 5, 10 o 15 años. No fue incorporado en Diputados, y ojalá que los senadores lo incorporen. Hay que hacer una batería de incentivos, porque está bien empezar a pensar en incentivos en vez de castigos”.
Lo importante, recalcó, es que se llegue a un acuerdo, partiendo de puntos en común entre todas las partes. “Ojalá que recapaciten y se pongan de acuerdo entre todas las partes. Hay que ceder un poco de cada sector, e interpretar lo que decimos las pareas técnicas, que somos los que conocemos de esto. Habría que por lo menos reformar esos dos puntos, lo cual no soluciona la situación, pero al menos trae estabilidad al mercado”, concluyó.
